¿Qué determina el precio de una vivienda?

En el siguiente artículo intentamos descubrir cuáles son los factores que influyen en el precio de la vivienda. Tomamos como ejemplo lo que ocurrió en España durante el boom inmobiliario.

Visión global del Sector Inmobiliario

El sector de la vivienda es de una importancia capital para la economía. No es de extrañar, pues una casa donde vivir es fundamental para cualquier ser humano.  Haciendo un cálculo aproximado, se puede llegar a  la siguiente conclusión, en cuanto al peso de la vivienda en la economía:

En España, según el Ministerio de Fomento, hay 23.492.335 casas construidas. Según estos datos los m2 medios por casa son 144 y el precio medio es de 1741 €/m2. Esto significa que el valor medio de la vivienda en España es de 250.560 €, lo que hace que el valor total del parque de viviendas sea de 6.387.359.457.600€. Tomando la cifra del PIB de 2019 de 1.244.757.000.000, esto significa que el valor del stock de viviendas de casas es 5,13 veces el PIB. Es decir, España tardaría 5 años en construir todo el stock de casas actual, asumiendo que no hiciera otra cosa.

Dentro del número de viviendas, según datos del Banco de España, el 86% son de propiedad y el 14% de alquiler. Esto significa que de media, y asumiendo una familia por cada casa, el 72% de las familias es propietaria de una casa (86% menos 14%) y el 14% de dos de media.

El precio de la vivienda

El precio de las mismas, claro, varía de año en año, en función de la oferta y la demanda. Al ser la compra de una vivienda una compra de alto valor, la mayoría de las mismas se realizan con financiación, por lo que la demanda de vivienda está muy influida por el acceso al crédito y el coste del mismo o, lo que es casi lo mismo, los tipos de interés. El crecimiento de la población es el otro factor importante en la demanda.

La oferta de vivienda se ve influida por la construcción de nuevas casas, por la rehabilitación de las casas existentes y por la desaparición de algunas del stock de viviendas. La construcción de nuevas casas se ve influida por dos factores: el acceso al crédito promotor, pues la construcción también se realiza a crédito, y las perspectivas de la demanda de viviendas, que como dijimos, también depende del crédito hipotecario.

También influye en la oferta de viviendas el porcentaje de uso de alquiler vacacional. El alquiler vacacional hace que un stock de viviendas se utilice para turismo, haciendo competencia directa a la hostelería, y disminuyendo el stock de viviendas para uso residencial.

La Burbuja Inmobiliaria en España

Para ver el efecto de todos estos factores en el precio de la vivienda, podemos observar lo ocurrido durante la burbuja inmobiliaria en España.

En el gráfico anterior podemos ver el aumento del precio de la vivienda en España con un avance muy importante hasta 2008 y un descenso pronunciado a partir de ahí.

Según datos de Hypostat, en España, el saldo vivo de crédito hipotecario aumentó del 2003 al 2008 de un 39% a un 62% con respecto al PIB. A partir de ahí disminuyó hasta el 55% en el 2014. Además la población aumento de 41,83 millones en 2003 hasta 46,51 millones en 2014. Estos dos factores influyeron en gran medida en que el precio de la vivienda se disparase hasta 2008.

Se puede afirmar que el aumento del crédito hipotecario es el principal factor que influye en el precio de la vivienda. Cuanto más dinero inyecten los bancos en el mercado hipotecario, más subirán los precios, al haber un mayor número de operaciones. Así ocurrió en España hasta el 2008.

El precio de la vivienda disminuyó a partir de 2008, coincidiendo con una bajada del saldo vivo de crédito hipotecario, es decir, con un parón de las hipotecas que los bancos ofrecían a los compradores.

Es cierto que durante los años del boom inmobiliario se construían un número de casas muy superior al de construidas después del 2008. Sin embargo, la mayor oferta de casas, no fue suficiente para bajar el precio de la vivienda. 

Otro factor importante que influyó en el incremento de precios de la vivienda fue la existencia de estímulos fiscales para la compra de la misma.

En cuanto al precio del alquiler, este también forma parte de la oferta y la demanda del stock de vivienda, como se ha indicado anteriormente. Con la peculiaridad de que si el número de personas que no tiene acceso a la financiación para comprar casa aumenta, debido a que la oferta hipotecaria disminuye, la oferta de casas en alquiler puede no ser suficiente, y los precios del alquiler subirán.

 

En definitiva, el peso del sector de la vivienda en la economía es muy elevado, y de sus precios depende el bienestar de gran parte de la población. Una oferta de vivienda equilibrada y una oferta de crédito estable son fundamentales para conseguir que el mercado de la vivienda sea satisfactorio.