El sector inmobiliario y la inflación

El sector inmobiliario se ve afectado de una manera directa por la inflación y de una manera indirecta por la subida de tipos de interés que están acometiendo los bancos centrales para frenar esta inflación.

El sector inmobiliario se verá afectado de manera diferente en función de si se trata del alquiler de viviendas, vivienda nueva o vivienda de segunda mano.

Inflación

Existen dos opiniones en cuanto a por qué se ha producido la inflación. La primera es que es debida a un shock de oferta y la segunda es que es debida a una cuestión monetaria.

La postura de que es debida a un shock de oferta es la más compartida y se debería al aumento de los precios de la energía (por las temperaturas extremas, el aumento de los costes de emisiones de CO2 y la guerra de Ucrania) y por los cuellos de botella y otros problemas de producción debidos a la salida de la pandemia.

La postura de ser causa de una cuestión monetaria se basa en que la inflación surge por las políticas expansionistas de los bancos centrales (Q.E., tipos bajos) que han hecho crecer la demanda, a la que no ha podido satisfacer la oferta.

La guerra de Ucrania y la pandemia hacen que sea más difícil ver cuál de los dos factores es el desencadenante, aunque probablemente habrá algo de cada una.

De tratarse de un shock de oferta, la subida de tipos de interés no tendría tanto efecto. La alta inflación sería más breve en el tiempo, que se corregiría cuando la energía disminuyera de precio (p.ej. fin de la guerra de Ucrania) y los cuellos de botella se corrigieran por sí mismo o invirtiendo en eliminarlos. Sería una inflación más transitoria.

De tratarse de cuestiones monetarias la inflación sería más estructural y la subida de tipos de interés sería más duradera.

El IPC en Europa no incluye la vivienda en propiedad, sólo incluye la que está en alquiler. La vivienda en propiedad debería ser incluida pues es un producto de consumo y no de inversión, como si serían las oficinas, por ejemplo. De ser incluida en el IPC (a través del cálculo de coste de vivienda del propietario, basado en un 80% en el precio de la vivienda) la inflación probablemente subiría.

En cualquier caso, esto es solo una cuestión estadística, pues se supone que los bancos centrales manejan la información del incremento del precio de la vivienda. Si podría tener influencia en hacer más difícil el objetivo del banco central de alcanzar el 2% de inflación.

Actualmente la inflación subyacente es más baja que la total. Sin embargo, si bajan los precios de la energía y hay un efecto de segunda ronda, podría ser que la subyacente en el futuro fuera más alta que la total.

Alquiler

No hay razón para que el precio del alquiler de la vivienda no suba como el IPC. (De hecho, la mayoría de los alquileres tienen una cláusula de revisión basada en el IPC), sobre todo si la inflación se prolonga en el tiempo.

El gobierno ha decretado un tope de subida del 2% a los alquileres. Esto es una intervención en los precios de mercado que tendría como posibles consecuencias la retirada de un porcentaje de viviendas de la oferta de alquiler.

Es cierto que para los inquilinos una subida del precio sería muy costosa, y que los propietarios no tienen costes directos afectados por la inflación, pero los propietarios ven el poder adquisitivo de sus ingresos disminuir, lo que les llevaría a subir el precio de los alquileres.

Esta política del gobierno se basa en el llamado “pacto de rentas” para contener efectos de segunda ronda de la inflación. Pero como cualquier control de precios puede tener efectos contrarios.

En cualquier caso, los alquileres nuevos si subirían de precio.

El porcentaje de la renta dedicado a la vivienda por los ciudadanos subiría, por ser este un producto de primera necesidad. Los consumidores prescindirían de otras cosas antes que de la vivienda, por lo que el precio del alquiler se podría mantener alto.

La inflación es acumulativa, es decir, aunque al año siguiente subiera un 0%, no recuperaría el precio del año anterior a no ser que hubiera deflación, algo poco probable. Esto quiere decir que el alquiler sería una opción menos interesante con respecto a comprar vivienda.

Compraventa de Vivienda

Los tipos de interés afectan sobre todo al sector inmobiliario, pues la vivienda es una compra que se suele hacer a crédito.

Hay diferencia entre la vivienda nueva y la de segunda mano, debido al crédito promotor. La subida de intereses afecta más a la vivienda nueva, pues hace que el coste financiero de construcción suba.

También la inflación afecta a la construcción al subir los costes de los materiales y previsiblemente de la mano de obra.

La subida de los costes de construcción de viviendas puede tener tres efectos, en función de la elasticidad de la demanda: subidas de precio final, bajada de márgenes del promotor, quiebra de promotoras. Posiblemente los tres se darán en distinta medida.

La compraventa de viviendas de segunda mano se verá afectada por la subida de tipos, pero en menor medida que la compraventa de vivienda nueva, pues los costes de construcción, sobre todo financieros, se produjeron en años anteriores.

La menor demanda de vivienda de segunda mano, debido al encarecimiento de las hipotecas, hará que la subida de precios se ralentice.

La subida de tipos de interés en hipotecas vivas con tipo variable hará que se pongan en el mercado a la venta viviendas cuya cuota de hipoteca sea demasiada elevada, lo que hará que se ralentice la subida del precio de la vivienda de segunda mano al haber más oferta.

La subida del alquiler acumulada hará que la opción de compra frente al alquiler sea más atractiva, lo que haría subir los precios.

La subida de los precios de vivienda nueva tirará para arriba de los precios de vivienda de segunda mano.

La subida de los tipos de interés puede traer una recesión. El paro juvenil aumentaría y haría más difícil la emancipación de los jóvenes, lo que haría bajar el precio de la vivienda.

Si el alquiler sube, invertir en vivienda se hace más atractivo, sobre todo teniendo en cuenta que inversiones alternativas como la bolsa se vuelven menos atractivas ante la posibilidad de una recesión.

La concesión de hipotecas por parte de los bancos no debería ni subir ni bajar. Por un lado sube el riesgo de impago por la posible recesión que traerían la subida de tipos de interés, pero, por otro lado la concesión de hipotecas se hace más rentable.

Como se ve hay factores que hacen que el precio de la vivienda suba o baje, pero en general, la subida de los tipos de interés debe tener un efecto de ralentización de la subida del precio de la vivienda de segunda mano.

Conclusión

El precio del alquiler subirá debido a la inflación, a pesar de las políticas de intervención de precios del gobierno, a través de los alquileres nuevos, la retirada de algunos pisos para alquilar por parte de los propietarios, y la acumulación de subida de precios cuando esta sea posible.

Los precios de la vivienda nueva subirán por la subida del tipo de interés, mientras que los de la vivienda de segunda mano no subirán tanto. El coste de comprar vivienda de segunda mano subirá, por la subida del coste de las hipotecas, pero el número de operaciones no bajará, pues la alternativa, el alquiler, será menos atractivo.