El sector de la vivienda es uno de los más difíciles de analizar. Además de los distintos usos que se puede dar a la misma (vivienda nueva, segunda mano, alquiler, etc.) es el sector de la economía que más depende del crédito, tanto para su construcción como para su compra.
Por tanto, el precio en este sector se comporta como cualquier otro, a través de la oferta y la demanda, pero con un componente financiero fundamental.
En Mayo 2025, idealista registró un aumento del +12,8% interanual en el Índice de Precios de la Vivienda. En 2024, se cerró el año con un aumento del 8,4%.
Para ver por qué ha subido el precio de la vivienda hay que analizar, pues, la oferta y la demanda.
En 2007 se terminaron 641.419 viviendas. 2014 fue el año con menos obras finalizadas, 46.830. En 2024 se superaron las 97.800. Se puede observar que la oferta de vivienda ha disminuido radicalmente en los últimos años, sobre todo desde el boom inmobiliario.
En cuanto a la demanda, en 2012-2019 se crearon de media 121.400 hogares al año, en 2020-2021 cerca de 100.000 hogares al año, de 2021 a 2024 una media anual de 259.167 hogares. Como se puede ver la demanda ha crecido considerablemente.
Pero, ¿por qué baja la oferta y sube la demanda?
La demanda sube fundamentalmente por el impulso migratorio y demográfico además de la reducción del tamaño medio del hogar (más hogares unipersonales).
La oferta baja, entre otras cosas, por la menor financiación a la construcción y promoción de viviendas.
El saldo por cuenta corriente de España en 2008 fue de -145.720 millones de USD, esta cifra se ha ido recuperando hasta llegar en 2023 a un saldo positivo de 43.010 millones de USD.
El déficit por cuenta corriente negativo en España en 2008 fue impulsado en gran medida por la financiación extranjera al boom inmobiliario.
Ese recorte de financiación, definitivamente, significa que la construcción de casas ha de disminuir para poder tener un saldo por cuenta corriente positivo.
La solución, pues, para mejorar el sector de la vivienda, es aumentar la oferta de la misma, y para ello, debe haber una mayor financiación para la construcción/promoción.
Como siempre, la solución está en el equilibrio y así, conseguir aumentar la construcción de vivienda de una manera pausada que además traiga beneficios al resto de la economía, al aumentar la actividad de la economía.
